第179章 【国泰置业】（1/1）
新时代地产的会议室，林祖辉成立了一个关于收购‘国泰置业’并资产重整的工作小组；新时代地产主要有林祖辉、梁真勋，外聘顾问梁伯韬。
国泰置业是一家投资性质的上市公司，投资的有地产、工业、证券、餐饮等，资产值在6亿左右；其中物业价值3亿，证券价值1.5亿，其余资产1.5亿；公司负债4亿，市值1.3亿。
负债居高不小的原因有很多：
一、物业为收租性质，虽然物业会升值，但是其高昂的利息（贷款购买物业），将吞噬物业的租金，并增加公司的债务；
二、餐饮、工业等领域的回报率并不高，占用了公司不少资产。
三、公司去年（1985年）的纯利仅为2000万元，尚不足开支银行利息。
当然了，这家公司本质上和那些濒临破产的上市公司不同，算是一家有潜力的上市公司。
会议室里，大家都已经对国泰置业有了一定的研究，猜测林祖辉今天恐怕要正式出击了；上一个月的‘港澳发展’，让新时代地产的子公司华人置业大赚特赚，振奋了整个集团系。
林祖辉开口说道：“现在开始，我们一边和国泰置业董事局沟通‘注资入股’，取得股东大会的决议；并一边制定资产重整方桉，‘变废为宝’让国泰置业焕然一新。”
会议室的众人，精神抖擞，他们老板的外号太多了，无一不是称赞其能力强。
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梁伯韬作为林祖辉及其公司的顾问，说道：“那么收购之后，林生打算怎么定位国泰置业？我们都知道，新时代地产系的收租物业、投资证券的旗舰公司，是华人置业。”
他被林祖辉委托，参谋新时代地产系的股权规划和架构，所以必须了解林祖辉的意图。
林祖辉点点头，他对梁伯韬很重视，而且别人都不支干薪，纯粹是帮忙性质的参谋他旗下公司的架构和规划。
“我的想法是，我们可以利用一系列操作，将国泰置业的资产值和净资产放大；这样一来，新时代地产的利益就增加，这就好比一个寻宝游戏，我们找到了宝藏。当然，最重要的还是梁生所说的公司定位，其实很简单，国泰置业以后将会成为新时代地产管理酒店的旗舰公司。”
酒店，对于一家地产公司来说太重要了，更何况林祖辉也很喜欢住酒店，喜欢开房。
梁伯韬满意的点点头，说道：“这样就完美了！”
梁真勋也说道：“按照我们公司的实力，以及老板的智慧，国泰置业很快就可以焕然一新，资产、市值都大大的增加，我们再利用股市集资，很快就可以收购酒店资产。”
要想进入酒店行业，肯定是需要大量的资本，所以要懂得利用上市公司可以供股集资、可以将股民的钱为己用的原理，去收购酒店业务，再进行消化。
比方说，新时代地产这次打算拿出1亿资金，用于发展酒店业；但是新时代不考虑直接购买酒店业务，因为这样购买不到太多或太优质的业务；如果拿起收购国泰置业，然后在将国泰置业资产重整，接下来就是可以利用优质上市公司进行大手笔收购酒店业务，而且资金还是源源不断的从股市集资。
林祖辉看向梁伯韬，说道：“这次收购国泰置业，资金方面由你们万国宝通提供贷款，有问题吗？”
梁伯韬毫不犹豫的说道：“没有问题，这个我来操作！”
由万国宝通提供贷款，就相当于梁伯韬的部分酬劳；而新时代地产系虽然负债率排列全港前列，但信誉好、发展潜力大，让很多银行家忽略了负债率。
何况，就这笔业务而已，抵押的是国泰置业股份，和新时代地产系毫无关系，也不增加负债，属于专项贷款。而国泰置业本身经营没有问题，旗下净资产2亿，银行怎么会担心呢！
林祖辉接着说道：“关于国泰置业的资产重整方桉，我参考很多桉例，大概总结了几点：第一、利用我们和银行的关系，争取一笔2亿元的新贷款，给我们留足够的重整资产时间。”
要想安心资产重组，也得债券人答应，总有部分债券人不放心，担心你将公司的资产变没了，还不起他的债务；所以必须借一笔钱，清偿那些快到期的债务。
当年，韦理和罗旭瑞联合起来，收购富豪酒店和百利保，其中关键一点就是韦理利用自己和汇丰银行的关系，一次性借贷了7.6亿的巨款贷款，以保证两家上市公司资产重整。
“第二，出售非地产、证券的业务，回笼部分资金。”
“第三，迅速购买新的优质地产资产，卖掉的是‘不赚钱’资产，购买的赚钱的优质资产。”
“第四，供股集资，再购买优质资产。”
听着林祖辉的指挥，大家纷纷记录下来，老板虽然说的是大纲，但却是医治公司的‘良药’。
会议结束前，林祖辉说道：“资产重组方桉要迅速拿出来，这样我们还可以争取到国泰董事会的支持！”
众人欣然领命。
此时，新时代地产尚未和国泰董事会商谈，要想打动别人，就必须考虑到别人要赚钱，才会同意你收购。
当然了，这对新时代地产来说不是问题，国泰置业资产虽然不错，但盈利表现一般；就算是大股东，每年也分不成红，想必渴望新时代加盟，将他手中的股份升值。
除了这些，新时代地产一旦入主国泰置业，傻子也知道那些追捧林祖辉的股民们，就会纷纷进来，国泰置业的股票立马要翻几倍。
这也是最好的条件！原股东若是想套现，自然要支持新时代收购。
这一次收购国泰置业，新时代地产不需要出一分钱（贷款），依旧是空手套白狼。如果取得成功，新时代地产系真的名气要大增了。
本来，八月份的港澳发展项目，就已经让林祖辉成为投资者的最佳领头羊了；在港澳发展的桉例中，林祖辉最被‘神话’的地方，就是和澳府、五家银行谈判的内幕，因为没有公开，那些媒体果断的发挥天马行空的想法。
1200万斩断7000万的债务，已经够人吹一壶了；很多媒体还嫌事不大，将林祖辉和D王的恩怨大肆书写。
其实，林祖辉和D王没有任何矛盾，道理很简单，整个事件林祖辉也没有‘算计’别人；
那个认股权证是必须发行的，否则港澳发展那里来的钱去斩断债务。
关于这些，D王也是很明白的。
.......
六福珠宝的写字间，林祖辉带着银行的人，前来翻阅公司的账本。不是不信任黄伟常，而是贷款需要。
虽然六福珠宝有1500万的启动资金（实际1350万，还有150万是资产），但因为林祖辉喜欢从‘大’做起走，所以在筹备‘中环旗舰店’时，发现资金仅马马虎虎够用，也没有能力立马再在尖沙咀开设‘九龙旗舰店’。
因为一开始就规划的是连锁大品牌，所以在锻造工厂、总部等的投入，也是非常费钱的；再加上中环的旗舰店光房租就是200多万一年，金饰铺货也得价值七八百万的样子，所以非常的费钱。
“林生、黄生、王小姐，我们已经查阅完毕，1000万贷款应该没有任何问题，毕竟有林生你担保！”银行负责人恭敬的说道。
在银行家眼里，林祖辉就是个香饽饽，哪怕是新时代地产负债那么高，依旧有银行找上门主动贷款。
不过，林祖辉暂时不敢要了！
“好的，麻烦孙经理走一趟了！”林祖辉客气的说道。
他愿意和银行家交好，不管是银行高层，还是这些银行小兵小将。
送走银行的人后，林祖辉正好参加六福珠宝的管理层会议，身份仅是董事而已；但这些管理层还是知道，林祖辉大股东身份的。
黄伟常身兼董事长和总经理，虽然实权在握，但若是和老板闹翻，大家也知道后果是什么。大家只知道黄伟常只有一成股份，并不知道还有20%的激励股权（分批给）。
因为林祖辉很少时间参加六福珠宝的事宜，甚至他连意见都很少指指点点，毕竟他不是万能的，不想在黄伟常这个老行尊以及前世珠宝大亨面前班门弄虎。
香江的珠宝行业目前是四大巨头：周大福、周生生、谢瑞麟、景福（杨志云家族），后起之秀还有前世深水湾75号的主人——恒和珠宝的陈圣泽，剩下的大概就是还有近3000家比米铺还多的金铺。
黄伟常在会议上，向林祖辉背书了公司情况，丝毫没有摆董事长架子，很是尊重。
林祖辉听后，也很尊重专业的管理人员，所以说道：“恩，对于公司的发展情况，我这个作为股东表示很满意。若是你们有足够的信心，再担保3000万贷款，我也无妨。”
黄伟常连忙说道：“暂时还没有进一步的计划，我们打算先消化一下中环旗舰店；这次1000万的贷款除了少部分用于中环旗舰店和锻造工厂外，将留着筹备九龙旗舰店。如果发展顺利，半年后，公司便可以筹备第三家店铺，届时也不麻烦老板担保了，公司已经有了自力更生的能力了。”
“好，你有信心就好！”
林祖辉欣然表示对黄伟常的赞赏和信任！
其实，就算林祖辉有一些意见，也是通过王祖娴，向六福珠宝提出来。这样一来，不管好与坏，黄伟常都可以做出专业的决定。
而且，王祖娴告诉林祖辉，黄伟常在公司很尊重她的建议，并没有把她当花瓶。
一个董事兼合伙人、代言人，要是被黄伟常当花瓶放起来，林祖辉怕是直接开了他，哪怕他能力再好。王祖娴就是自己的代言人，必须参与公司的事务！